Mua nhà trả góp là một việc lớn. Đó là suy nghĩ của đại đa số người Việt chúng ta. Còn dưới con mắt tài chính thì Tuấn Đầu Tư thấy “mua nhà là một việc rất rất lớn” với bất cứ ai trong lĩnh vực quản lý tài chính cá nhân.
Đó là lý do chúng ta có chủ đề ngày hôm nay.
Đa số mọi người cho rằng việc mua nhà khi độ tuổi còn trẻ là dấu hiệu của sự trưởng thành và thành công. Và chính vì nhiều người có mong muốn đó nên các ngân hàng mới có nhiều việc để làm, nhiều hợp đồng để giải ngân thông qua hình thức vay thế chấp (trả góp).
Mua một ngôi nhà trả góp không phải một khoản đầu tư tốt được đảm bảo, và hầu hết mọi người đều không nhận ra được số tiền bạn có thể trả có phù hợp để mua ngôi nhà đó hay không dựa trên hoàn cảnh và tình hình tài chính của bạn.
Bên cạnh mức giá cao ngất ngưởng của chính ngôi nhà, việc mua nhà đi kèm với một số chi phí liên quan khác, như lãi thế chấp, chi phí bảo trì, thuế tài sản, v.v. Với tất cả những điều này, điều quan trọng là phải nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi bạn tự nhốt mình vào một khoản thế chấp kéo dài nhiều năm, kẻo bạn mua một bất động sản vượt quá khả năng của mình và kết thúc cái nhà bạn có là “nhà nghèo”.
Và cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, tin tôi đi, rất nhiều người sở hữu nhà nhưng tài chính cá nhân của họ vẫn là một mớ hỗn độn! Sở hữu nhà có thể là một bước đi thông minh lâu dài, nhưng bạn cần biết chính xác bạn đang tham gia vào việc gì và chuẩn bị mọi thứ cho nó.
Với những gì đã nói, tôi biết rằng nếu bạn đang đọc điều này, có lẽ bạn sẽ mua một ngôi nhà. Tốt rồi; Tôi cũng vậy. Vì vậy, ở đây tôi đã tổng hợp để đưa cho bạn 5 lời khuyên giúp bạn có thể thực sự thành công nếu đưa ra quyết định cuối cùng.
Bật mí: Việc mua nhà trả góp với khoản nợ quá lớn sẽ là rào cản lớn ngăn bạn Tự do tài chính trước tuổi 40 đó!
Bạn có thực sự cần mua nhà?
Bạn đã bao giờ tự đặt ra câu hỏi: “Bạn có thực sự cần mua nhà ở thời điểm này?”
Đừng mua nhà chỉ vì bạn thấy những người xung quanh đang làm điều đó hoặc một ai đó nói với bạn “cứ đi thuê nhà mãi thì bao giờ mới có nhà của mình”.
Khi quyết định tìm hiểu để mua một ngôi nhà đồng nghĩa với việc bạn đang tham gia thị trường tài chính với vai trò người mua, tâm lý của bạn sẽ khác hoàn toàn so với tâm lý của người bán, chính là chủ nhà/ môi giới/ ngân hàng. Thị trường này không “ấm áp” như khi bạn đang sống cùng những người thân, hay trong một gia đình mà ngược lại, đã nói đến tiền bạc thì vô cùng gai góc và cần thận trọng.
Bạn chỉ nên mua nhà khi và chỉ khi:
1. Mua nhà vì bạn muốn trở thành chủ nhà
2. Mua nhà vì bạn muốn định cư, và xác định ở nơi đó ít nhất 5 năm
3. Mua nhà khi bạn đã thực sự sẵn sàng về tài chính (*)
Mọi người thường dễ dàng quyết định dựa trên 2 yếu tố đầu tiên; yếu tố thứ 3 là thứ mà ít người quan tâm nhưng sẽ là thứ quyết định việc bạn sẽ có “ngôi nhà hạnh phúc” hay “nhà nghèo”.
Để biết được bạn đã sẵn sàng về tài chính hay chưa, chúng ta sẽ đến với nội dung tiếp theo.
Bạn có bao nhiêu tiền để mua nhà?
Tính ra số tiền bạn thực sự có
Nếu bạn đang nhẩm trong đầu rằng thu nhập của gia đình bạn là 20-30 triệu hay 40-50 triệu/ tháng và cho rằng đó là đáp án của câu hỏi trên thì bạn sai rồi. Nếu đơn giản như thế thì tất cả mọi người trên thế giới đều đã thành công tài chính thay vì chỉ có 1 số ít người thuộc Top tinh hoa giàu có.
Số tiền bạn thực sự có để mua nhà là các khoản tiết kiệm hiện có, cộng thêm khoản dư hàng tháng sau khi lấy thu nhập trừ đi chi tiêu, trừ thêm cả các khoản nợ đang có. Công thức: Số tiền bạn thực sự có = Tiết kiệm hiện có + (Thu nhập – Chi tiêu – Nợ trả góp/ Thẻ tín dụng/ nợ người thân)
Công thức trên thì đơn giản, nhưng chỉ đơn giản thực sự với những ai “đang ghi chép các khoản Thu/ chi hàng tháng của gia đình). Còn với những người không có thói quen ghi chép Thu/ Chi thì đáp án đưa ra vô cùng “chung chung” và cực kỳ nguy hiểm về tài chính nếu những người này quyết định mua nhà trả góp.
Và đây là lời khuyên hữu ích dành cho bạn nếu bạn đang nghiêm túc nghiên cứu về việc mua nhà trả góp:
Tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn (bao gồm nợ hiện có, cộng với khoản thế chấp mua nhà mới) không được nhiều hơn 40% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Đó là điều đầu tiên bạn cần nhớ.
Ví dụ:
Hai vợ chồng bạn đang có thu nhập là 30 triệu/ tháng và có ý định mua nhà trả góp thì lời khuyên là: tối đa bạn chỉ có 12 triệu/ tháng (40%) để trả góp cho ngân hàng mỗi tháng với điều kiện cả 2 vợ chồng phải quản lý chi tiêu cực tốt, và chấp nhận sẽ “bóp mồm, bóp miệng” trong suốt nhiều năm để tập trung trả hết khoản nợ.
Khoản vay sẽ trở nên không an toàn và nguy hiểm nếu:
- Chi phí trả nợ mỗi tháng vượt quá 40% thu nhập gia đình, hoặc:
- Không quản lý chi tiêu tốt dẫn tới luôn bị âm tiền tiêu hàng tháng.
Bạn sẽ cần duy trì liên tục trạng thái này trong nhiều năm, thậm chí nhiều chục năm để giữ được ngôi nhà vẫn là của bạn.
Có 2 thực tế:
- Nếu bạn có thể trả trước được càng nhiều tiền lúc ban đầu, thì lãi vay sẽ ít đi
- Nếu bạn trả ít tiền trả trước, và phần lớn là vay ngân hàng thì khoản lãi sẽ phải trả là rất nhiều và rất lâu
Các ngân hàng tại Việt Nam hiện tại cho khách hàng mua nhà trả góp vay với kỳ hạn từ 20 năm – 35 năm, điều đó kích thích nhu cầu của người dân trong việc mua nhà trả góp. Nhưng vay càng lâu thì lãi càng nhiều. Đó là thực tế.
Thanh toán trước bao nhiêu % thì phù hợp?
Theo các chuyên gia tới từ ngân hàng thì bạn chỉ cần thanh toán 30% để nhận nhà, 70% còn lại thì vay ngân hàng và trả dần. Đây là phương án mà ngân hàng sẽ tối ưu lợi nhuận cao nhất và người môi giới cũng được trả công nhiều nhất.
Nghịch lý cho vay: Bạn càng muốn vay ít tiền và thời gian vay ngắn thì các tổ chức tài chính/ ngân hàng đều không hào hứng. Họ muốn bạn vay trong thời gian dài để tối đa lợi nhuận, tất nhiên với việc bạn phải đủ điều kiện để được duyệt vay.
Còn theo góc độ của Tuấn Đầu Tư:
- Nếu số tiền bạn đang có là 50-60% giá trị nhà thì bạn có thể nghĩ tới việc mua nhà, mặc dù vẫn còn khá mạo hiểm.
- Nếu số tiền bạn đang có >=70% giá trị nhà thì đây có thể là thời điểm phù hợp nếu bạn muốn sở hữu một ngôi nhà mơ ước.
Như vậy: Nếu bạn sở hữu cả 2 yếu tố:
- Thứ nhất: Bạn đang có từ 50% giá trị nhà trở lên, và:
- Thứ hai: Khoản trả nợ hàng tháng nhỏ hơn 40% thu nhập hàng tháng của gia đình
Thì đây là lúc phù hợp nếu bạn muốn mua nhà theo cách trả góp!
Đọc tới đây bạn sẽ thốt lên: “Ôi thế còn lâu mới mua được nhà à?”. Từ từ đã, tôi sẽ nói tiếp ở phần sau.
Bạn có dự tính các loại chi phí phát sinh sau khi mua nhà
Thực tế là bạn mua ngôi nhà 2 tỷ đồng thì số tiền bạn thực trả (chưa tính lãi suất ngân hàng) sẽ cao hơn 2 tỷ rất nhiều, thậm chí có thể gấp 1,5 lần giá trị căn nhà (là 3 tỷ).
Những chi phí sau đây có thể sẽ phát sinh sau khi bạn mua nhà:
- Ghế phòng khách
- Tivi + Kệ để tivi
- Bàn ăn
- Tủ lạnh
- Máy giặt
- Decor lại toàn bộ phòng khách/ phòng ngủ/ phòng làm việc/ phòng tắm & WC
- Mua sắm hàng trăm thứ đồ nho nhỏ để “đầy đủ tiện nghi cần thiết”
- Toàn bộ các loại chi phí bảo dưỡng và sửa chữa nhà cũng do bạn chịu trách nhiệm
- …
Bạn sẽ mua những thứ kể trên nếu bạn chưa có, nhưng có một điểm khác biệt giữa người mua nhà và người thuê nhà: Người mua nhà sẽ chọn mua hàng xịn, đắt tiền thay vì hàng có mức giá hợp lý và có đủ công năng sử dụng cơ bản như người thuê nhà.
Đó là còn chưa kể tới các khoản chi phí liên quan tới Internet, truyền hình… sẽ ngốn một khoản tiền nữa của bạn bởi họ yêu cầu bạn thanh toán theo chu kỳ 6 tháng hoặc 12 tháng để nhận nhiều ưu đãi.
Rất nhiều những chi phí sẽ phát sinh.
Và đó là lý do một ngôi nhà có giá bán 2 tỷ nhưng thực chất số tiền bạn cần có ngay lập tức để thiết kế ngôi nhà đó “theo ý mình” có thể lên tới 2,5 hoặc 3 tỷ đồng, thậm chí hơn, tùy thuộc vào “độ chịu chơi” của bạn.
Câu chuyện mua nhà trả góp chưa dừng lại ở đó…
Lãi suất, Pháp lý, Tương lai: Bạn đã nghĩ tới?
Lãi suất
Để kích thích người mua, các ngân hàng đưa ra chính sách miễn lãi trong vài năm đầu tiên và chỉ thu lãi từ sau thời điểm miễn lãi trở đi. Điều này tạo tâm lý cho người mua là “à, có nhà để ở mấy năm mà không bị tính lãi” nên đặt bút ký là điều nên làm ngay lập tức, nhưng thực tế không đơn giản vậy.
Nếu ngân hàng nào cũng miễn lãi cho bạn thì theo bạn họ sẽ kiếm tiền bằng cách nào? Ai là người sẽ mang tiền đến để nuôi cả bộ máy ngân hàng và các nhân viên ngân hàng? Là bạn chứ còn ai nữa.
“Không có bữa trưa nào miễn phí”, câu này đặc biệt đúng khi liên quan tới tài chính.
Có nhiều gói vay của nhiều ngân hàng tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng của bạn, dự án bạn mua và nhu cầu vay của bạn, tạm thời có thể chia những loại sau:
- Miễn lãi những năm đầu, fix một mức lãi cho toàn bộ những năm sau
- Miễn lãi năm đầu, bắt đầu thu lãi từ năm tiếp theo và có tăng lãi trong tương lai chứ không phải một mức fix
- Trả luôn lãi từ năm đầu và cố định số tiền thanh toán trong vài chục năm tiếp theo
- …
Cho dù là cách nào đi nữa, bạn cũng cần hiểu rằng: khoản tiền mà bạn thanh toán hàng tháng thì trong đó chỉ có 1 phần nhỏ là tiền gốc, đa số đều là tiền lãi. Bằng cách đó thì ngân hàng có thể thu được lãi suất ở mức tối đa trên hợp đồng cho vay.
Bạn cần đọc kỹ điều khoản để biết rằng “lãi suất có tăng trong tương lai hay không”. Điều này rất quan trọng, giúp bạn không bị rơi vào tình thế bất lợi trong tương lai.
Pháp lý
Nếu bạn mua 1 ngôi nhà trả góp và sau 1 thời gian nhận nhà mà vẫn không nhìn thấy “sổ đỏ” hay còn gọi là “sổ hồng” thì đó là một điều đáng lo ngại. Có thể dự án đó đang gặp vấn đề khiến không thể cấp sổ đỏ như thông báo.
Có rất nhiều yếu tố liên quan tới sai phạm của chủ đầu tư khi thi công dự án, dẫn đến không được cấp phép như: đền bù, thiết kế được duyệt và thực tế thi công, mức độ hoàn thiện dự án và các yếu tố liên quan tới an toàn… Bạn nên tìm cách thăm hỏi những hộ dân đã mua nhà trước đó để tìm hiểu về vấn đề này trước khi quyết định.
Nếu đã có sổ hồng/ sổ đỏ thì thời hạn sử dụng ngôi nhà đó là dài hạn hay 50 năm? Nếu là dài hạn thì có thể tạm chúc mừng bạn.
Còn nếu là thời hạn sử dụng là 50 năm thì… khổ lắm bạn ơi…
Sales bất động sản có thể nói với bạn rằng: “Anh/ chị cứ yên tâm bởi sau 50 năm thì ngôi nhà này vẫn…” => Giấc mơ đôi khi chỉ là giấc mơ mà thôi!
Tương lai
Để mua một ngôi nhà và cam kết sẽ trả dần trong 20-30 năm thì đây là điều bạn cũng cần tính tới:
- Thu nhập của bạn và người hôn phối liệu sẽ thế nào trong 20 năm tới?
- Nếu tương lai lại gặp một biến cố như Covid-19 vừa qua thì liệu thu nhập đó sẽ tăng hay giảm? Hay sẽ mất hẳn?
- Chi phí sinh hoạt hiện tại liệu có tăng khi sắp tới gia đình sinh thêm con hoặc chi trả học phí cho con? Nếu có tăng thì còn đảm bảo tất cả các khoản nợ <40% thu nhập hàng tháng?
Điều gì xảy ra nếu bạn không thể trả được nợ?
Sau đây là những kịch bản sẽ xảy ra nếu bạn không đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng:
- Ngân hàng sẽ xiết nợ, tịch biên ngôi nhà của bạn và rao bán để hoàn vốn cho vay. Lúc này gia đình bạn sẽ cần tìm một nơi khác để sống. Vậy là bao năm nay bạn đang thuê nhà với giá cao?
- Bạn bán ngôi nhà hiện tại để thanh toán hết khoản nợ, và dùng số tiền còn lại mua 1 ngôi nhà nhỏ hơn, nếu không đủ mua thì bạn sẽ đi thuê. Vậy sao bạn không đi thuê nhà ngay từ đầu?
- Bạn bán mảnh đất hoặc ngôi nhà ở quê hoặc là tài sản của bố mẹ. Nếu bố mẹ không còn nơi để ở, bạn sẽ đón bố mẹ lên ở cùng với gia đình bạn trong ngôi nhà mà bạn đã mua. Theo bạn thì những người lớn tuổi như cha mẹ chúng ta có dễ dàng thích nghi và cảm thấy hạnh phúc khi sống tại các thành phố đông đúc, ồn ào hay không?
Đa số mọi người sẽ không lựa chọn hình thức bán ngôi nhà đã mua bởi đó là một điều khiến họ cảm thấy thất bại trong cuộc sống. Họ sẽ tìm nhiều cách để giữ được ngôi nhà đó, nhưng vô tình đánh mất những thứ khác đang có…
Thực tế là khi bán nhà: Ngôi nhà của bạn có giá 2 tỷ + trang trí nội thất 1 tỷ = 3 tỷ. Nhưng giá người mua sẽ trả dựa trên mức giá gốc 2 tỷ của ngôi nhà, trừ đi các khoản phí khấu hao, bảo dưỡng… Điều đó thể hiện rằng: Cái bạn thích chưa chắc đã là cái người khác thích.
Vậy, đâu là lối thoát?
Nếu bạn đang đọc trang này hoặc bất kỳ Trang web tài chính nào khác, thì rất có thể bạn là anh chàng hoặc cô gái hiểu biết về tài chính nhất trong nhóm bạn bè của mình.
Mua nhà là một việc lớn, và bạn cần trang bị đủ những kiến thức cần thiết, đặc biệt là về tài chính trước khi ra quyết định cuối cùng.
Không ít trường hợp mua nhà trả góp giá cao (vì mua nhà đất), nhưng sau đó phải bán đi để mua nhà chung cư với giá rẻ hơn.
Tiền là máu, và nếu không có máu hoặc không đảm bảo đủ lượng máu, cơ thể sẽ chết.
Thật khó để nói rằng bạn sẽ cảm thấy thoải mái khi tất cả bạn bè của bạn đang mua đổ xô đi mua nhà của riêng họ chỉ vì bạn chưa đủ điều kiện tài chính, nhưng sự kiên nhẫn của bạn sẽ được đền đáp về lâu dài.
Ngay bây giờ, bạn bè của bạn sẽ bận rộn bảo trì ngôi nhà của họ và căng từng đồng lương của họ để trả tiền thế chấp và sửa chữa vòi nước bị rò rỉ.
Tại sao không tận hưởng việc bạn có thể yêu cầu chủ nhà của bạn phải sửa chữa ngôi nhà khi vòi nước bị rò rỉ, đó chẳng phải điều tuyệt vời bạn đang có sao?
Rồi sau đó, bạn có thể tập trung vào việc tiết kiệm càng nhiều thu nhập càng tốt. Khi bạn có một quỹ khẩn cấp và một khoản thanh toán chắc chắn đi kèm một kế hoạch rõ ràng, bạn sẽ sẵn sàng mua một ngôi nhà mà không bao giờ phải lo lắng về việc liệu bạn có thực sự đủ khả năng chi trả hay không.
Bạn sẽ có thể nói “Ồ, vâng, tôi có thể mua được!”
Lời khuyên là: Đừng vội vàng
Mua nhà không phải là một cuộc đua mà bạn cần phải về đích càng sớm càng tốt.
Đối với phần đời còn lại của bạn, mọi người, các công ty, cửa hàng và thậm chí chính phủ sẽ cố gắng thúc đẩy các biện pháp khuyến khích theo cách của bạn để bạn đồng ý mua thứ gì đó mà bạn không cần hoặc trước khi bạn thực sự sẵn sàng.
Nếu bạn đã sẵn sàng mua một ngôi nhà, điều đó thật tuyệt vời — hãy tiếp tục. (Tuấn Đầu Tư có thể giúp bạn tìm thêm nhiều cơ hội gia tăng thu nhập thụ động bằng chuỗi bài viết trong thời gian tới).
Nhưng nếu bạn chưa sẵn sàng, thì lời khuyên là ĐỪNG NHẢY VÀO sở hữu nhà ngay mà hãy tích lũy và chờ đợi.
Hãy tận hưởng ngày hôm nay trong khi tiết kiệm cho ngày mai. Tin tôi đi; bạn trong tương lai sẽ rất biết ơn bạn của hiện tại vì đã đưa ra quyết định đúng đắn!
>> Khi tiết kiệm và đầu tư, bạn có thể đạt Độc lập tài chính trước tuổi già, khi đó việc mua nhà đã trở nên đơn giản hơn nhiều.
Bản quyền thuộc về Tuấn Đầu Tư – tuandautu.com
Vui lòng ghi rõ nguồn khi muốn sao chép nội dung này.
Bạn có suy nghĩ gì sau khi đọc xong bài viết này? Hãy cho Tuấn Đầu Tư và bạn đọc được biết nhé!